Investice do komerčních nemovitostí ve střední a východní Evropě vzrostly v roce 2021 o 6 %

Výstavba, provoz, financování, development a akvizice komerčních nemovitostí v roce 2022 a v dalších letech budou i nadále ovlivňovány cenami paliv, energií a stavebních materiálů. K tomu se přidají problémy v dodavatelských řetězcích, nearshoring provozů a rychle rostoucí inflace. Studie Colliers CEE Investment Scene 2021/2022 předpovídá, že tyto faktory budou mít přímý dopad na prodejní ceny a výši nájemného.

„V regionu střední a východní Evropy CEE registrujeme návrat některých investorů k vyčkávací taktice před přijetím investičního rozhodnutí,“ vysvětluje Kevin Turpin, regionální ředitel pro kapitálové trhy ve střední a východní Evropě společnosti Colliers. „Stejně tak jsme zaznamenali odklad nebo úplné zrušení některých leasingových transakcí. Část z nich údajně souvisela s účastí ruských společností a další s nejistotou spojenou s válkou a její fyzickou blízkostí. Zároveň se vždy najdou subjekty, které budou i v těch nejtěžších dobách vždy hledat a nacházet příležitosti.“

Navzdory narušení celé ekonomiky pandemií byly celkové objemy investic za rok 2021 v celkové výši 11,07 miliardy eur meziročně vyšší o 6 %, ale o 20 % nižší než v roce 2019. Společnost Colliers původně odhadovala, že celoroční objemy pro rok 2022 by mohly dosáhnout více než 12,0 mld. eur, nicméně válka na Ukrajině tento výhled ovlivnila negativně.

Většina zemí v regionu CEE v roce 2021 zaostala za objemem svých trhů před pandemií, ale Polsko s 57 % podílu na celkovém objemu v roce 2021 dosáhlo svého pětiletého předpandemického průměru. V posledním čtvrtletí roku nesporně došlo k oživení aktivity, ale některé trhy stále brzdí nedostatek dostupných investičních produktů.

Na mnoha trzích v regionu jsme zaznamenali jen omezené pohyby výnosů z nejzajímavějších nemovitostí. Došlo k tomu především kvůli přetrvávajícímu nedostatku transakcí, z nichž by se daly vyvodit pohyby v některých sektorech a na některých trzích. Výjimkou jsou výnosy z nejlukrativnějších logistických investičních projektů, které se od 1. čtvrtletí 2020 v celé střední a východní Evropě snížily v průměru o téměř 100 bazických bodů, v Polsku dokonce o  více než 180 bazických bodů. Colliers i nadále zastává názor, že na některých trzích dojde k další kompresi výnosů, ačkoliv pandemie a dopady války na Ukrajině vyvolávají inflaci, růst úrokových sazeb a negativních ekonomických tlaků.

Poprvé od roku 2008 došlo k nejvíce transakcím v průmyslovém sektoru s 38% podílem na objemu obchodů v roce 2021. Kanceláře a rezidenční nemovitosti nadále zaznamenávají stabilní objemy transakcí, a to i přesto, že na trhu je relativní nedostatek dostupných investičních projektů k prodeji. V oblasti nemovitostí pro maloobchod dochází k většímu objemu transakcí u retailových parků a supermarketů, zatímco objemy transakcí v oblasti pohostinství zůstávají celkově omezené.

Západoevropské a severoevropské fondy stály v roce 2021 za 36 % objemu veškerých transakcí; zejména se jednalo o kapitál z Německa, Velké Británie, Rakouska a Švédska. Velmi silná byla také role kapitálu ze střední a východní Evropy s 32% podílem na celkových objemech obchodů. Celkově byl nejaktivnější kapitál z České republiky s 18% podílem; byl zodpovědný za 52 % objemů transakcí v ČR, 68 % na Slovensku a podílel se také akvizicích v Polsku, Rumunsku, Maďarsku a Bulharsku.

Vzhledem k pandemii a geopolitickým krizím jsou globální ekonomické vyhlídky i nadále krajně proměnlivé a lze je jen obtížné předvídat. Současná situace je velmi složitá a má dopad na mnoho odvětví ekonomiky. S největší pravděpodobností se v průběhu roku 2022 bude ekonomická situace zhoršovat, eventuální zlepšení lze očekávat až následně. Válka na Ukrajině a související sankce, faktory spojené s pandemií i ESG, to vše bude mít dopad na trhy s nemovitostmi z hlediska nabídky, poptávky i cenové dostupnosti. Ne všechny tyto dopady budou negativní a v jednotlivých sektorech trhu s nemovitostmi se budou lišit. „Rostoucí inflaci i úrokové sazby sledujeme velmi pečlivě, protože ukončí dlouhotrvající období stabilně nízkých sazeb. To v oblasti nemovitostí ovlivní náklady na dluh a tvorbu cen, ale bude mít dopad také na řadu dalších nákladů, ať už pro investory, developery, nájemce nebo spotřebitele,“ dodává Kevin Turpin.

Integrace faktorů ESG do rozhodování investorů v oblasti nemovitostí je stále naléhavější, zejména kvůli rozdílům v benchmarkingu a implementaci ESG, které existují mezi jednotlivými realitními subjekty a sektory v regionu střední a východní Evropy.

Oana Stamatin, ředitelka ESG pro střední a východní Evropu a Rumunsko ve společnosti Colliers, komentuje tuto situaci následujícím způsobem: „Všichni jsme již slyšeli termín ‘uvízlá aktiva‘, tedy taková, u nichž hrozí pokles hodnoty v důsledku změn v legislativě a předpisech. V závislosti na tom, zda nemovitosti kupujete, držíte nebo prodáváte, budete tato rizika vnímat zcela odlišně. Prvky, které tvoří ESG, se do budoucna stanou pro investiční strategie stále důležitější. Provedení přezkumu ESG v průběhu procesu due diligence (finanční prověrky) může investorům pomoci identifikovat hrozby spojené s transakcemi i klíčové příležitosti pro zlepšení faktorů ESG po akvizici a zároveň upozornit na nedostatečné standardy nebo identifikovat odpovědnost vzhledem k regulacím.“