Evropský realitní trh na vlně renovací

Colliers ve své nové studii Evropská vlna renovací (Europe’s Renovation Wave) analyzuje regulační a společenské tlaky, které jsou hnací silou éry renovace nemovitostí. Zpráva současně shrnuje proaktivními kroky, které mohou investoři, vlastníci i nájemci podniknout, aby zajistili, že hodnota jejich aktiv neutrpí v souvislosti s plánovanou dekarbonizací zastavěného prostředí do roku 2050.

Vlastníci evropských nemovitostí a investoři, kteří již zahájili prostřednictvím modernizace cestu k čistým nulovým uhlíkovým emisím, mají potenciál, aby se jejich počáteční výdaje přeměnily v kapitálovou hodnotu. V případě zavedení významných energetických úspor odhaduje společnost Colliers potenciální zvýšení hodnoty nemovitostí v průměru o 10 %.

Značná část investorů si není v současné situaci jistá ekonomickými aspekty modernizace nemovitostí. 44 % investorů neví, kolik finančních prostředků by bylo na modernizaci aktiv zapotřebí (odhad je 10 % hodnoty AUM – Assets Under Management), a 50 % nemá jasno, jak by modernizace měla být financována. 45 % investorů předpokládá, že se v příštích 5 letech zbaví až 20 % svého portfolia, pokud budou tato aktiva považována za nevyhovující s ohledem na požadavky ESG.

„Národní a celoevropské cíle v oblasti energeticky účinných budov se stávají významným faktorem transformace trhu s nemovitostmi. ESG přepisy týkající se zastavěného prostředí se stále zpřísňují, což má dopad jak na nájemce, tak na pronajímatele a investory,“ komentoval závěry studie Andy Hay, výkonný ředitel pro správu nemovitostí a ESG v regionu EMEA ve společnosti Colliers. „Evropská unie se domnívá, že tempo renovace nemovitostí musí být oproti současnosti nejméně dvojnásobné, ale i toto doporučení výrazně zaostává za tempem změn doporučovaným předními oborovými think-tanky.“

Tržní faktory pohánějící renovaci

Podle společnosti Colliers současná i budoucí vlna renovací urychluje riziko, že některá aktiva v oblasti komerčních nemovitostí budou ztrácet hodnotu, pokud se nepřizpůsobí novým regulačním a tržním požadavkům. Investoři, vlastníci a nájemci samozřejmě vyhodnocují kroky, které musí podniknout, aby sladili svá aktiva a procesy s předpisy EU, s dlouhodobou finanční výkonností i vlastními deklarovanými závazky ke standardům ESG. „Trh týkající se modernizace aktiv v oblasti komerčních nemovitostí má jasnou dynamiku. Bez ohledu na pokračující aktivitu EU a národních vlád a širší společenský tlak je přitom tato dynamika primárně tlačena tržními silami včetně snahy o snížení nákladů na energie a pronájem,” vysvětluje Sam Addison, vedoucí oddělení řízení podnikových projektů v EMEA Occupier Services ve společnosti Colliers.

Návratnost investic pro vlastníky a nájemce

Analýza společnosti Colliers ukazuje, že navzdory počátečním nákladům mohou investice do modernizace komerčních nemovitostí přinést zvýšení hodnoty. „Naše výpočty ukazují, že v případě zavedení významných energeticky úsporných úprav lze dosáhnout průměrného potenciálního zvýšení hodnoty nemovitosti o 10 %, to prostřednictvím kapitalizace dodatečného ‘energetického nájemného’ a bez dodatečných nákladů pro nájemce,“ dodává S. Addison.

Modernizační plány investorů

Investoři se v případě modernizace komerčních nemovitostí aktuálně zaměřují především na dva aspekty, energetickou účinnost budov a snížení provozních uhlíkových emisí, následuje snížení spotřeby vody a uhlíkové emise vzniklé v souvislosti se samotnou nemovitostí. Z průzkumu společnosti Colliers (Global Investor Outlook Survey 2023) však také vyplynulo, že mezi investory stále panuje velká nejistota ohledně nákladů a financování hloubkové energetické renovace nemovitostí.

Damian Harrington, vedoucí výzkumu pro globální kapitálové trhy a region EMEA ve společnosti Colliers, v této souvislosti uvádí: „Téměř polovina investorů (44 %) stále nemá jasno v tom, kolik budou energetické úpravy nemovitostí stát. Odhaduje se, že by mohlo jít až 10 % hodnoty spravovaných aktiv, někteří vlastníci a investoři jsou však přesvědčeni, že to může být i podstatně více. Mnozí vlastníci nemovitostí a investoři navíc nevědí, jak a odkud tyto modernizace financovat. Může zde existovat příležitost využít specializované zelené finanční nástroje – například zelené dluhopisy – ale to je vždy třeba konkrétně posoudit v rámci celkového auditu portfolia. Podle našeho názoru je ale důležité to udělat raději dříve než později. Mnozí investoři do komerčních nemovitostí již nyní předpokládají, že se v příštích pěti letech zbaví až 20 % svého portfolia z aktiv, která se považují za nevyhovující z hlediska ESG.“

Doporučení

1. Provést audit stávajícího portfolia s cílem identifikovat oblasti s jasnými příležitostmi pro energetickou renovaci a stejně tak i aktiva, jejichž renovace nemusí být životaschopná a vyžaduje změnu způsobu využívání nemovitosti nebo i její likvidaci.
2. Zvážit partnerství, která mohou pomoci k dosažení dekarbonizace. Partnerství s organizacemi se specializovanými a odbornými znalostmi v oblasti ESG, jako je společnost Colliers, urychlí pokrok a výsledky v této oblasti.
3. Posoudit a identifikovat zelené finanční nástroje (jako jsou zelené dluhopisy) k financování renovací potřebných ke splnění zpřísňujících se regulačních požadavků.
4. Do výpočtů návratnosti investic (ROI) započítávat veškeré kapitálové výdaje (CAPEX), včetně nákladů na modernizace, certifikace i financování.
5. Přizpůsobit investiční strategii vzhledem k požadavkům na dekarbonizaci a získat v tomto ohledu maximum potřebných informací.