Slabá výstavba, tlak na soulad s ESG a cenová disbalance mezi kupujícími a prodávajícími, to jsou hlavní trendy, které v roce 2023 ovlivní český realitní trh. K podstatným změnám dojde jak v oblasti průmyslových a kancelářských nemovitostí, tak i v případě rezidenčního bydlení. Dle expertů ze společnosti Colliers, která patří ke špičce v poskytování diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic, bude realitní trh v letošním roce čelit zejména následujícím vlivům:
Kanceláře: Propast mezi budovami, které splňují požadavky ESG, a těmi, které je ignorují, se prohloubí
Celoevropská směrnice o nefinančním výkaznictví, povinná pro stále více společností působících na českém trhu, způsobila růst zájmu o udržitelnost, cirkulární ekonomiku a sociální dopady podnikání. V oblasti nemovitostí se proto intenzivněji sleduje i hospodaření s energiemi nebo odpady, dopady projektů na životní prostředí či způsob využívání stavebních materiálů. Pro nájemce jsou stále důležitější i ekologické certifikace nemovitosti, ve které sídlí. Tím se začíná prohlubovat propast mezi budovami, které požadavky ESG splňují, a těmi, které je ignorují. Ty mohou brzy snadno zjistit, že je trh začíná přehlížet.
Vzhledem k tomu, že náklady na výstavbu zůstávají vysoké a financování je stále komplikované, neočekáváme v roce 2024 mnoho nových spekulativních kancelářských staveb, pokud vůbec nějaké. Nedostatek nových nájemních příležitostí tlačí ceny směrem nahoru, a to má za následek častější zaměření nájemců na optimalizaci a efektivnější využití pronajatých prostor. Tento trend se ukazuje jako přínosný i při dosahování cílů nájemců souvisejících s ESG. Klíčem k dosažení tohoto cíle je mít k dispozici správná data, která lze získat využitím technologií a nastavením interních směrnic na míru dané společnosti.
Industrial: Boj za udržení nájemců v Česku
V důsledku pomalého rozvoje infrastruktury v posledních několika desetiletích se český trh s průmyslovými nemovitostmi potýká s nedostatkem volných pozemků vhodných pro průmyslovou výstavbu. Kromě toho trh dále komplikují vysoké nájmy, nemotivované městské samosprávy a drahá pracovní síla. Klíčovým úkolem roku 2024 bude udržet v zemi klíčové nájemce a velké zaměstnavatele a neztratit je kvůli agresivnějším trhům v Polsku nebo Maďarsku. Vzhledem k tomu, že během dvou let dojde k vypršení smluv ze silných let, měli by zodpovědní nájemci zahájit první kolo jednání, aby si zajistili potřebné podmínky a vyhnuli se situaci, kdy budou znevýhodněni a nebudou mít k dispozici žádné alternativy.
Situaci komplikuje i to, že některé části moderního industriálního trhu stárnou a bude je brzy potřeba modernizovat nebo kompletně rekonstruovat. Podobně jako v případě kanceláří musí i nájemci výrobních a skladových hal postupovat v souladu se svými zásadami ESG. To může znamenat cokoli od osvětlení a HVAC (vytápění, větrání a klimatizace) až po přidání další izolace nebo zcela nového vnějšího pláště. Realizace těchto modernizací nebo rekonstrukcí by však mohla být obtížná vzhledem k minimální neobsazenosti na českém trhu.
Maloobchod: Praha si udrží místo mezi nejvyhlášenějšími evropskými nákupními destinacemi
Vzhledem k tomu, že pandemické roky jsou již za námi a evropská hospodářská situace se po několika těžkých letech konečně zlepšuje, obchodní značky neúnavně pracují na zlepšení svého postavení na trhu, zviditelnění svého jména a pokrytí populace. Tato tendence byla patrná již v roce 2023, hlavní vlna expanze by však měla přijít v průběhu roku 2024.
Centrum Prahy si díky této vlně rozmachu stejně jako díky projektům typu 100Yards, NR7, první fáze projektu Savarin nebo Palác Hybernia, udrží své místo mezi nejvyhlášenějšími evropskými nákupními destinacemi. Vzhledem k tomu, že nákupními centry je Praha již dobře saturována, je současný zájem developerů zaměřen na výstavbu multifunkčních objektů v nejlepších lokalitách. Vznikat budou i maloobchodní parky, a to zejména v oblastech, kde je nákupních možností málo nebo nejsou soustředěny na jednom místě.
Investice: Po kvalitním produktu bude poptávka, ale investoři jsou opatrní
Přestože se výnosy z prime akcií za posledních 18 měsíců posunuly až o 125 bazických bodů na úroveň 5,00-5,25 %, domníváme se, že by se mohly zvýšit až o dalších 50 bazických bodů, aby pomohly překlenout cenovou mezeru a přilákaly více investorů k zapojení kapitálu. Přesto je výhled na rok 2024 z hlediska objemu transakcí spíše na nízké úrovni a podobný jako v roce 2023. V průběhu roku 2023 jsme zaznamenali větší aktivitu na value-add a oportunistickém konci trhu, protože investoři se hnali za příležitostmi, které mohou přinést vyšší výnosy, nicméně s tím, jak se ceny v průběhu roku 2024 stabilizují, očekáváme více případů transakcí s core produkty. Cenová disbalance mezi kupujícími a prodávajícími nicméně bude i nadále přetrvávat. Očekáváme však, že ve druhé polovině tohoto roku se cenový rozdíl zmenší, protože stále více vlastníků se bude snažit recyklovat výnosy a obchodovat s budovami dále.
Residential: Objem hypoték opět vzroste a s ním i ceny bydlení
Hypoteční trh po prudkém meziročním poklesu objemu letos pravděpodobně opět poroste. Vzhledem k přetrvávajícímu deficitu bytů však lze očekávat, že ceny na primárním trhu s bydlením zůstanou stabilní, nebo dokonce v některých lokalitách porostou.
Očekávat se však dá i další růst nájemného. V důsledku vysokých úrokových sazeb a striktních pravidel hypoték se v předchozích letech staly hypotéky pro většinu české populace nedostupnými, což způsobilo rostoucí zájem o nájemní bydlení a s tím související zvyšování cen nájmů. Vzhledem k tomu, že institucionální PRS je u nás teprve v počátcích, očekává se, že tyto změny budou pokračovat.
